社會住宅的爭議與迷思

住宅問題無疑是現階段最受大家討論的,高房價所得比下,若要滿足居住需求,不論選擇購屋或是租屋,對於大多數人都是不小的負擔。因此,政府開始喊出幾年要興建多少戶的社會住宅,想要試圖透過社會住宅,滿足大眾的居住需求。

社會住宅住宅是指由政府或民間組織所興辦,提供只租不賣的住宅,且租金是承租者可以負擔的。經濟較弱勢的族群,若他們要貸款購屋或是承租房子,薪水的大半都是花在居住的花費上,剩餘的錢不容易維持其正常的生活品質,所以,社會住宅強調的租金是承租者可負擔的,讓承租者有更多剩餘的薪水可以自由運用。

然而,社會住宅為什麼只租不賣?一方面,承租者不必付出大筆金錢購屋,也不必為了購屋而背上債務,而且,社會住宅保有承租人繼續租用的權利,並不像在外租屋的不穩定性,隨時得面臨被房東趕走。另一方面,政府只提供只租不賣的服務,可以繼續保有其社會住宅的所有,若原承租人有能力且想要到外購屋、租屋,空出來的社會住宅可以讓下一個有需要的人使用,幾十年前的國宅政策,政府用便宜的價格以及低利貸款,讓購屋人可以擁有其所有權,當時有發生,所有人將國宅轉賣賺取價差的狀況,而且政府將其出賣後,就沒有剩餘的住宅存量,供下一個有需要的人使用。

許多人說,為什麼一定要新建新的社會住宅,而不要使用現有的空屋,將其依循社會住宅的模式承租出去?原因目前台灣不動產持有稅率過低,也沒有空屋稅的課徵,不動產所有權人並沒有誘因以及壓力釋出空屋,因持有稅率過低的情況,所以再有稅制優惠並不會形成釋出空屋的誘因。而且政府若以原價承租後,為了讓租用價格是承租人可負擔,勢必得吸收之租用價差,然其房屋還是所有權人所有,穩定性並不高,所有權人還是對房屋可以有不同的處分。

另外,是不是除了社會住宅外,可以用租金補貼的方式滿足居住需求?現行的不動產租賃只有民法有相關規定,在租期未超過一年時,並不需要以字據訂立,房東可能會因此而逃漏稅。若承租人有租金補貼的話,勢必得要有租賃的書面契約作為證明,在契約自由訂立的原則下,房東可能會想把房屋租給其他更有保障的人,不一定會將房屋租給領有租金補貼的弱勢族群,造成弱勢租不到房子的租屋歧視。

所以,政府興建社會住宅,是為了保障受到租屋歧視的弱勢族群,另外防止社會住宅被標籤化成弱勢社區、貧民窟,常常會承租給其他有經濟能力的人,透過這樣社會混合的方式,減少民眾對社會住宅的標籤化。另外,為了讓經濟相對弱勢的居民的租金可負擔,法國使用了租金累進費率的制度,依承租人的所得能力決定租用價格,所得高的承租人的租金可以分攤所得低的承租人。

至於解決高房價的根本問題,要從稅制改革面執行,必須提高不動產的持有稅率,課徵空屋稅,且以不動產市價課徵,另外確實執行房屋增值稅的課徵,遏止投機的炒作行為。台灣有土斯有財的觀念根深蒂固下,社會住宅對於多數人是屬於過渡性質,多數人或許還是想要擁有他們自己的房子,所以如何透過稅制的改革,讓房價所得比合理化,有能力可以負擔購屋的價格,滿足其居住需求。

 

文/甫承

延伸閱讀:

羅惠珍:社會連帶─法國的付費分級概念

羅惠珍:我在法國住了20年社會住宅

華昌宜:迷思、認知、和決心──論房市改革

呂秉怡、張艾玲:啟動調養租屋市場殘破體質的療程

 

 


分類:城市議題
標籤:城市議題

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